Sponsored Content

SAKENUUS - Wanneer eiendom gekoop of verkoop word, fokus die meeste mense op die prys, ligging of papierwerk. Wat dikwels oor die hoof gesien word – totdat dit probleme veroorsaak – is die kwessie van retensieregte. 

Hierdie verborge regseise kan die oordrag van eiendom vertraag, bemoeilik of selfs ontspoor as dit nie behoorlik hanteer word nie. Is retensieregte dus ’n regstydbom, of bloot ’n hanteerbare hindernis in die transport proses?

Wat is ’n retensiereg?
’n Retensiereg is ’n afdwingbare reg wat ’n skuldeiser het op iemand anders se eiendom, gewoonlik as sekuriteit vir skuld. In die konteks van eiendomsoordrag beteken dit dat iemand anders ’n regmatige eis op die eiendom het – selfs al is die verkoper die geregistreerde eienaar. 

Retensieregte kan deur wetgewing geskep word (statutêr), deur ‘n hofbevel voortspruit, of kontraktueel wees (gebaseer op ’n ooreenkoms).

Tipes retensieregte wat eiendomsoordragte beïnvloed

Daar is verskeie tipes retensieregte wat oordragte van eiendom kan beïnvloed:

1. Verbande:
   Dit is die algemeenste vorm van retensieregte. Dit word ten gunste van ’n bank of kredietverskaffer geregistreer. Indien die verkoper nog geld skuld, moet die verband gekanselleer word voor oordrag.
2. Munisipale Skuldretensieregte:
   Hierdie regte ontstaan uit agterstallige munisipale heffings of belasting en word deur die munisipaliteit behou. ’n Uitreikingssertifikaat moet verkry word om te bevestig dat die skuld vereffen is voor oordrag.
3. Bouers- of Kontrakteursretensieregte:
   Waar boukontrakteurs nie betaal is nie, kan hulle ’n retensiereg registreer om hul eis te verseker. Dit is veral relevant in nuwe ontwikkelinge of onlangs opgeknapte eiendomme.

Waarom retensieregte belangrik is
Retensieregte is belangrik in die oordragproses omdat dit onsekerheid kan skep oor eienaarskap en die geldigheid van titelakte. 

Indien dit nie behoorlik aangespreek word nie, kan dit lei tot vertraging van oordragte, dat kopers onwetend aanspreeklikheid oorneem, weiering deur die Akteskantoor om die oordrag te registreer, en selfs litigasie en finansiële verliese.

In die saak City of Tshwane v Mitchell, het die hof die wettigheid van die aanspreeklikheid van nuwe eienaars vir vorige eienaars se munisipale skuld oorweeg. Daar is beslis dat nuwe eienaars in sekere beperkte gevalle wel aanspreeklik gehou kan word. 

Al vereis die wet nou ’n uitklaringsertifikaat, bestaan daar steeds risiko’s as transportbesorgers nie waaksaam is nie.

Die rol van die transportbesorger in die bestuur van retensieregte
Die transportbesorger speel ’n kardinale rol in die opsporing, bestuur en verwydering van retensieregte. Dit sluit in:

• deeglike ondersoek van titelaktes en eiendomsgeskiedenis;
• verkryging van uitklaringsertifikate van munisipaliteite en regspersone;
• nagaan van kennisgewings en interdikte by die Akteskantoor;
• samewerking met kliënte om die regte te kanselleer of vereffen;
• en om kopers en verkopers in te lig oor moontlike risiko’s en die pad vorentoe.

Is dit ’n regsrisiko wat wag om te ontplof of net ’n hobbeltjie?
Of ’n retensiereg as ’n tydbom of blote hobbeltjie ervaar word, hang af van tydsberekening en deursigtigheid. As dit eers laat in die proses ontdek word, kan dit lei tot vertragings, ekstra kostes en litigasie. 

’n Bevoegde transportbesorger sal dit egter betyds identifiseer en aanspreek, waardeur dit bloot ’n hanteerbare deel van die proses word – net nog ’n item op die regslysie.

Wenke vir Kopers en Verkopers

• Verkopers moet sorg dat alle skuld en verpligtinge op die eiendom vereffen is voordat dit bemark word.
• Kopers moet altyd ’n omvattende verslag van die transportbesorger versoek en aandring op opdatering van alle uitklaringsertifikate.
• Eiendomsagente moet nou saamwerk met transportbesorgers om verrassings te voorkom wat transaksies in gevaar kan stel.

Retensieregte hoef nie ’n ramp te wees nie. Met deugsame regsadvies en behoorlike ondersoek kan dit maklik hanteer word – meer ’n hobbeltjie as ’n tydbom. Tog herinner dit ons daaraan dat eiendomsreg nie net oor bakstene en akte gaan nie, maar oor die veilige en seker oordrag van eienaarskap.

Bevan Wright, Kandidaat Prokureur Baccalaureus Legum (NWU)

‘Ons bring jou die nuutste Tuinroete, Hessequa, Karoo nuus’