Sponsored Content
SAKENUUS - Die aankoop van ’n residensiële eiendom is dikwels een van die grootste en belangrikste finansiële belegging wat ’n persoon sal maak.
Tog kan ’n koper selfs ná okkupasie gebreke ontdek wat nie tydens inspeksie sigbaar was nie.
Algemene latente gebreke sluit in ’n lekkende dak, onstabiele fondasies, foutiewe bedrading, loodgieterswerk wat onder druk faal, versteekte termiet- of plaagskade, en nie-nakomende of onveilige strukturele werk.
Statutêre gebreke, soos geboue of aanbouings sonder goedkeuring, nie-nakoming van munisipale bouregulasies, of die versuim om ’n okkupasiesertifikaat te verkry, val ook in hierdie kategorie aangesien dit dikwels eers tydens ’n munisipale of deskundige inspeksie aan die lig kom.
Hierdie gebreke is nie sigbaar of redelikerwys opspoorbaar tydens die verkoop nie, en kan ernstige finansiële en veiligheidsimplikasies inhou.
Hoewel die voetstoots klousule verkopers oor die algemeen teen aanspreeklikheid vir bovermelde gebreke beskerm, is hierdie beskerming nie absoluut nie.
Indien ’n verkoper van ’n gebrek geweet het en doelbewus stilgebly het, of ‘n wanvoorstelling rakende die toestand van die eiendom gemaak het, het howe beslis dat die voetstootsklousule geen beskerming bied nie.
Voetstoots en sy perke
Die voetstootsklousule beteken dat die koper die eiendom aanvaar met al sy gebreke. Dit sluit beide sigbare (patente) en verborge (latente) gebreke in. Kopers is in meeste gevalle self verantwoordelik vir patente gebreke, tensy die koopkontrak anders bepaal.
Die beskerming wat verkopers geniet, is egter nie onbeperk nie.
In Speight v Glass and Another 1961 (1) SA 778 (D) op 782A het regter Fannin beslis:
“’n Verkoper wat van die bestaan van gebreke in die saak weet, maar doelbewus nalaat om dit aan die koper bekend te maak, is aan bedrog skuldig.”
In Van der Merwe v Meades 1991 (2) SA 1 (A) is verder beslis dat ’n verkoper die beskerming van die voetstootsklousule verbeur indien:
- Hy of sy bewus was van die gebrek ten tyde van die verkoop; en
- Die gebrek doelbewus verswyg het met die doel om die koper te mislei of te bedrieg.
Dit stel ’n hoë bewyslas, aangesien die koper beide kennis en opset moet bewys. In die verlede het baie verkopers aanspreeklikheid vermy deur bedrieglike opset te ontken.
Swye as Bedrog
In Odendaal v Ferraris 2009 (4) SA 313 (HHA) het die hof beslis:
“Waar ’n verkoper roekeloos ’n halwe waarheid vertel of die feite ken maar dit nie openbaar nie omdat hy of sy nie die moeite gedoen het om die betekenis daarvan te oorweeg nie, kan dit ook op bedrog neerkom.”
Dus, waar ’n verkoper van gebreke weet en doelbewus swyg, kan daardie swye as bedrog beskou word. Aanspreeklikheid ontstaan nie slegs waar ’n verkoper aktief wanvoorstel nie, maar ook waar hy of sy nalaat om die koper van gebreke in te lig, terwyl hy of sy weet die koper is onbewus daarvan.
Die beginsel is eenvoudig: ’n verkoper wat oor ’n gebrek swyg waarvan hy weet, in omstandighede waar ’n redelike persoon sou gepraat het, tree oneerlik op. In sulke gevalle bied die voetstootsklousule geen beskerming nie.
Aedilitian regsmiddele: Beskerming vir Kopers
Waar latente gebreke bestaan, is die koper nie sonder regsmiddele nie. Afhangend van die omstandighede kan die volgende Aedilitian regsmiddele (gemenereg) beskikbaar wees:
- Actio Empti (Skadevergoeding)
’n Koper kan skadevergoeding eis indien die verkoper ’n waarborg verbreek het, bedrieglik opgetree het, of gebreke opsetlik verswyg het. - Actio Redhibitoria (Terugbetaling en Kansellasie)
Waar gebreke so ernstig is dat die eiendom ongeskik vir sy doel is, kan die koper die kontrak kanselleer en terugbetaling van die koopprys plus rente eis. - Actio Quanti Minoris (Prysvermindering)
Indien kansellasie nie geregverdig is nie, kan die koper ’n vermindering van die koopprys eis. Dit vereis ’n kundige waardasie om die verskil tussen die werklike waarde van die eiendom en die betaalde koopprys te bewys.
Die voetstootsklousule bied nie ’n algehele skild vir verkopers nie. Suid Afrikaanse Howe neem die posisie in dat waar ’n verkoper van latente gebreke weet en óf die toestand van die eiendom wanvoorstel óf doelbewus swyg, tree hy of sy bedrieglik op.
In sulke gevalle kan kopers skadevergoeding, ’n prysvermindering of selfs kansellasie van die kontrak eis.
Die reg streef dus na billikheid: kopers moet waaksaam wees en inspeksies doen, maar verkopers kan nie agter oneerlikheid of swye skuil nie. Bedrog sny deur die voetstoots klousule.
Artikel deur Ruben Maritz, Assosiaat (LLB)
Kontak gerus vir Ruben, ruben@rgprok.com, of 044 601 9900, indien u enige navrae hierin het.
‘Ons bring jou die nuutste Tuinroete, Hessequa, Karoo nuus’
