Sponsored Content
SAKENUUS - ’n Landheer (verhuurder) word deur ’n dilemma in die gesig gestaar wanneer sy huurder in besigheidsredding gaan, weens die aktivering van ‘n moratorium (“staking”) van regsverrigtinge.
Die huurder in besigheidsredding gaan dikwels voort om die gehuurde perseel onder die beskerming van die moratorium te okkupeer en versuim om sy huur vir die gehuurde perseel te betaal, met die gevolg dat die besigheidsreddingproses effektief ten koste van die verhuurder uitgevoer word.
Die probleem word vererger deurdat die verhuurder dikwels ook die bykomende uitgawes van munisipale tariewe en belasting, elektrisiteit en water, sanitasie en vullisverwydering moet dra.
Die verhuurder word gekonfronteer met onder meer drie hoof uitdagings, naamlik om sy eiendom in herbesit te neem, die volgehoue betaling van huur en die betaling van herhalende derde party koste. Wat die herbesit van sy eiendom betref, het 'n aantal sake bevind dat die eienaar van die eiendom regstappe kan instel om sy eiendom terug te vorder indien hy bloot die huurooreenkoms kanselleer, hetsy kansellasie plaasvind voor of na die aanvang van die besigheidsreddingproses.
Dit kan gedoen word sonder dat die toestemming van die hof of die besigheidsreddingpraktisyn nodig is. Die moratorium in A 133(1) van die Maatskappyewet 71 van 2008 (soos gewysig), verhoed nie 'n skuldeiser om 'n ooreenkoms met 'n maatskappy wat onder besigheidsredding is, te kanselleer nie.
Kansellasie kom nie neer op 'afdwingbare aksie' binne die bestek van a 133(1) nie. Dit word ondersteun deur Cloete Murray NO v FirstRand Bank Bpk t/a Wesbank 2015 (3) SA 438 (SCA).
In teenstelling met ‘n afdwingbare aksie, het kansellasies nie 'in enige formele forum begin of voortgegaan nie' soos beoog deur A 133(1). Die blote kansellasie van die kontrak per se het geen impak op die maatskappy se voortgesette besit of okkupasie van die eiendom nie en gee dit ook nie outomaties die verhuurder die reg om die perseel terug te neem nie, tensy dit met toestemming van die sakereddingspraktisyn of deur middel van ‘n hofbevel is.
Die opskorting van 'n kontrak ingevolge A 136(2) is slegs van toepassing op kontraktuele verpligtinge van 'n maatskappy wat tydens die besigheidsreddingverrigtinge opeisbaar word. Maar voor-aanvang verpligtinge kan nie opgeskort word nie. Dit word ondersteun deur Stanford Hill CC v Velvet Star Entertainment CC (1506/15) [2015] ZAKZDHC 34, waar die hof bevind het dat die opskorting van 'n huurooreenkoms deur die besigheidsreddingpraktisyn geen effek gehad het op die eis vir huur verskuldig voor die aanvang van besigheidsredding en dat die verhuurder geregtig was om die huurooreenkoms te kanselleer.
In Kythera Court v Le Rendez-Vous Café CC 2016 (6) SA 63 (GJ) het die hof beslis dat die moratorium waarvoor in A 133(1) voorsiening gemaak word, nie van toepassing was op regstappe vir uitsetting wanneer die huurkontrak gekanselleer is nie, al is die huurder in versuim om die eiendom te ontruim. Sodra die huurkontrak gekanselleer is, het die hof verklaar (op 'n buitensporige wye interpretasie van die frase) dat die maatskappy nie meer in 'regmatige besit' van die eiendom is nie. Die verhuurder was gevolglik in hierdie geval nie verplig om die verlof van die hof kragtens A 133(1)(b) te verkry om die uitsettingsverrigtinge te bring nie.
Hierdie gevalle het die effek dat die moratorium soos vervat in A 133(1) van die Wet ‘stadig maar seker geskaaf word'. Die moratorium se bedoeling in wese is om die maatskappy in besigheidsredding toe te laat om sy kommersiële aktiwiteite voort te sit deur noodsaaklike eiendom in sy besit te behou, selfs al wil die eienaar van die eiendom weer self volle beheer daarvan neem.
Die moratorium se bedoeling is dus om die eienaar van die eiendom te beperk om sy eiendom vryelik van die maatskappy terug te neem tydens besigheidsredding, wat kan lei tot frustrasie van die reddingsproses.
Wat die regte van die landheer betref, is dit om deurlopende huur en ander verwante heffings soos gestipuleer in die kontrak, tydens besigheidsredding te ontvang en kan die landheer wél met skriftelike toestemming van die besigheidsreddingpraktisyn ingevolge A 133(1)(a) of met die verlof van die hof kragtens A 133(1)(b), regsgedinge instel ten opsigte van die betaling van huur.
In Chetty t/a Nationwide Electrical v Hart NO 2015 (6) SA 424 (SCA) para 40, het die hof beslis dat 'n skuldeiser die verlof van die hof kragtens A 133(1)(b) kan vra om ‘n regsgeding in te stel indien die besigheidsreddingpraktisyn weier om sy toestemming te gee of selfs sonder om eers die toestemming van die besigheidsreddingpraktisyn ingevolge A 133(1)(a) te versoek.
Die regsposisie ten opsigte van ‘n landheer in sakereddingverrigtinge bly voortdurend ontwikkel en die Maatskappyewet-wysigingsontwerp van 2021 verwys in meer definitiewe terme na die landheer en hulle posisie as ‘n konkurrente krediteur met stemregte in terme van die voorgestelde besigheidsreddingplan, asook die erkenning van uitstaande huur in die besigheidsredding as na-aanvangs finansiering en dus as ‘n voorkeur-skuldeis.
Artikel deur Marinus Barnard, Assosiaat (LLB)
Vir meer inligting, kontak Marinus by marinus@rgprok.com of 044 601 9900 (George kantoor).
'Ons bring jou die nuutste Tuinroete, Hessequa, Karoo nuus'
