Serwitute: ’n Waarskuwing vir kopers

Sponsored Content

BESIGHEIDSNUUS - Eienaarskap is teoreties die mees omvattende saaklike reg wat 'n persoon kan hê. As voornemende grondeienaars egter nie bewus is van die impak wat beperkte saaklike regte soos serwitute op hul bevoegdhede kan hê nie, mag hulle vir hulself ‘n kat in die sak koop.

‘n Grondeienaar het die reg om sy of haar onroerende eiendom te gebruik, geniet, verhuur, of vervreem, maar hierdie regte is nie noodwendig onbeperk nie en mag onderhewig wees aan verskeie serwitute oor die eiendom.

’n Serwituut is een van die beperkte saaklike regte wat een persoon oor die onroerende eiendom van ’n ander kan hê. Serwitute stel die serwituuthouer in staat om op ‘n bepaalde manier voordeel te trek uit ‘n ander se eiendom of te verhoed dat die eienaar al die bevoegdhede wat uit sy eienaarskap vloei kan beoefen.

Volgens gemenereg word daar onderskeid getref tussen persoonlike en grondserwitute. Die belangrikste onderskeidende kenmerk is dat persoonlike serwitute ten gunste van 'n persoon teen eiendom geregistreer word, terwyl 'n grondserwituut voordeel vir een eiendom (heersende eiendom) oor ‘n ander eiendom (dienende eiendom) verleen.

Persoonlike serwitute is dus aan die serwituuthouer gekoppel en verval eers by die dood van die natuurlike persoon, ontbinding van 'n regspersoon, of by wedersydse ooreenkoms. In gevalle waar die ooreenkoms waaruit die serwituut spruit aan ‘n spesifieke tydperk of gebeurtenis gebonde is, verval die serwituut wanneer die tydperk verby is en kan ‘n grondeienaar ‘n aansoek by die aktekantoor bring om die serwituut te laat verwyder. 'n Voorbeeld van 'n persoonlike serwituut is vruggebruik (usufruct) wat oor 'n eiendom geregistreer is ten gunste van 'n natuurlike persoon. Die effek hiervan is dat die serwituuthouer (vruggebruiker) die reg het om die eiendom te bewoon, gebruik en voordeel uit enige inkomste wat die eiendom genereer te trek. Die regte van ‘n vruggebruiker plaas dus ‘n beperking op die regte en voordele wat die eienaar uit die eiendom kan put.

In die geval van 'n grondserwituut word die serwituut oor die dienende eiendom ten gunste van ‘n heersende eiendom geregistreer. Die serwituut word dus saam met die eiendom oorgedra en bly van toepassing al verander die eienaar van die eiendom. 'n Voorbeeld hiervan is 'n reg-van-weg-serwituut wat oor 'n eiendom geregistreer is. Die eienaar van die heersende eiendom is geregtig om ‘n gedeelte van die dienende eiendom te gebruik om toegang tot sy eiendom te verkry in terme van die serwituutooreenkoms. 'n Grondserwituut kan ewigdurend of vir 'n beperkte tydperk geskep word. Indien die serwituut na ‘n tydperk verval, kan die eienaar van die grond wat daardeur beïnvloed word, aansoek doen om die titelaktes van die eiendomme dienooreenkomstig te laat endosseer tot die gevolg dat die serwituut nie meer van toepassing is nie.

'n Serwituut spruit gewoonlik uit 'n ooreenkoms tussen twee of meer partye en word in die Aktekantoor teen die titelakte geregistreer, maar kan ook weens verjaring tot stand kom. Artikel 6 van die wetgewing op verjaring (68 van 1969) bepaal dat ’n persoon geregtig sal wees op ’n serwituut deur verjaring indien die persoon (of hul voorgangers in titel) die eiendom openlik en asof hulle geregtig is daarop, vir ’n periode langer as 30 (dertig) jaar as serwituut benut het. Die hof het dié wetgewing in die onlangse saak McLeroth v Naicker and Others (43885/2018) [2020] ZAGPJHC 177 (11 August 2020) toegepas en beveel dat ’n reg van weg serwituut geregistreer word aangesien die toegang reeds vir ‘n ononderbroke periode van 30 jaar deur onderskeie eienaars as reg van weg benut is.

Dit is belangrik om vas te stel op watter maniere jou regte as 'n grondeienaar beperk kan word voor die verkryging van 'n eiendom. 'n Serwituut kan 'n impak hê op die waarde van 'n eiendom, die praktiese gebruik daarvan en die herverkoopwaarde. Dit is dus van uiterste belang dat voornemende kopers die titelakte van die eiendom deeglik moet ondersoek en enige serwitute, titelaktevoorwaardes en ander moontlike beperkings wat die eiendom belas, met ‘n aktebesorger bespreek.